Percevoir des revenus locatifs en France en restant Quasi-Résident

Vous réconcilier avec la fiscalité

Mettre vos biens immobiliers en location tout en conservant le statut de Quasi-Résident, c’est possible pour les frontaliers du canton de Genève.

Pour les frontaliers des autres cantons, qui ne sont pas concernés par le statut de quasi-résident les explications qui vont suivre vont également vous intéresser.

 

Quel est la problématique avec le Quasi-Résident ?

 

Le statut de Quasi-Résident est ouvert aux frontaliers du canton de Genève et leur permet de pouvoir rectifier leur impôt prélevé à la source en déclarant leurs frais réels (3ème pilier, frais de garde d’enfants, pension alimentaire versée*, frais de propriété, frais de LAMal / CNTFS, frais de mutuelle, intérêts de crédit, travaux, etc.).

Cela permet à un grand nombre de frontaliers du canton de Genève de récupérer chaque année une somme d’impôt plus importante que s’ils demandaient une rectification d’impôt classique.

La seule règle, pour être éligible au statut de Quasi-Résident, c’est d’avoir au minimum 90% des revenus du foyer fiscal qui soient imposables en Suisse, tels que les revenus du canton de Genève.

Vous trouverez plus d’information sur le Quasi-Résident sur notre page dédiée

C’est cette règle des 90% qui pose un problème aux frontaliers qui souhaitent investir dans l’immobilier en France, et ils sont nombreux. La peur de perdre l’avantage fiscal du Quasi-Résident les freine.

En effet, dès qu’un appartement est mis en location, les revenus perçus sont souvent supérieurs à 10% du salaire :

  • Exemple (taux de change 1 CHF = 0,9€) : Un frontalier qui loue son bien 600 € par mois et qui perçoit un salaire de 6000 CHF BRUT par mois se retrouve alors avec 90% exactement de son revenu imposable en Suisse.
  • En effet, 6000 CHF x 0,9 = 5400 €.
  • Revenu total du frontalier : 600 € + 5400 € soit 6000 €. Les 600 € de revenus locatifs comblent déjà le maximum de 10% autorisé.

De plus. Cet exemple ne tient même pas compte de la valeur locative brute** de la résidence principale du frontalier.

 

Quelle est la solution ?

Il faut que les revenus locatifs perçus ne rentrent pas en compte dans l’éligibilité au statut de Quasi-Résident. C’est le cas si ces revenus locatifs proviennent de la location meublée LMNP au régime Réel Simplifié.

 

Comment louer un bien en meublé ?

Pour louer un bien en meublé, il suffit de faire signer un bail de location meublée au locataire et de meubler votre bien avec le minimum de meubles légal. Une fois le bail signé, vous vous retrouvez en statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) car vous êtes frontalier, ce n’est donc pas votre activité professionnelle principale.

La situation de loueur meublé est assimilée à une société (auto-entrepreneur). La déclaration fiscale à faire chaque année vous laisse deux choix :

  • Une déclaration au Régime Micro-BIC qui entrainera une imposition de 50% des loyers.
  • Une déclaration au Régime Réel Simplifié qui entrainera une imposition sur 100% des loyers moins les charges, moins l’amortissement comptable du bien pour vétusté. Ce qui, la plupart du temps entraîne un résultat net fiscal imposable de 0€.

 

Quel régime choisir si je souhaite conserver mon statut de Quasi-Résident ?

Le régime réel Simplifié car dans ce cas, seul le résultat net fiscal imposable sera pris en compte dans le calcul des 90% d’éligibilité.

En cas d’option pour le régime Micro Bic, ce sera l’intégralité des loyers qui seront pris en compte (et non pas les loyers moins l’abattement de 50%), ce qui aura pour conséquence la perte de l’éligibilité au statut de Quasi-Résident, comme pour l’exemple cité plus haut.

 

Quel est l’intérêt en France ?

Peu importe le canton Suisse dans lequel vous travaillez (même Genève), si vous louez un bien en Nu (non meublé) ou un bien en meublé au Micro-Bic, vous allez payer des impôts sur ce bien. De plus, si vous êtes soumis au CNTFS, vos cotisations vont augmenter.

En revanche, si vous louez en Meublé au régime Réel Simplifié, vous ne payez pas d’impôt en France (car votre résultat net fiscal imposable est de 0 € la plupart du temps) et vos cotisations CNTFS n’augmentent pas.

 

Combien coûte la déclaration ?

  • 349 CHF par an en passant par FFORS.NET.
  • 300 € à 1500 € par an en passant par un expert-comptable en France.

FFORS.NET est bien moins cher car nous pratiquons des prix raisonnables, tout simplement. Il n’y a pas d’autres explications. Sachez que l’établissement d’une déclaration fiscale LMNP nous prend 3 heures par an en moyenne.

 

Comment cela fonctionne-t-il ?

Il faut enregistrer votre activité auprès du Greffe du tribunal de commerce pour chaque nouveau bien loué en meublé (nous pouvons nous en charger pour 50 CHF TTC par bien). C’est via cet enregistrement que vous choisissez le régime d’imposition : Micro BIC ou Réel Simplifié

Une fois cet enregistrement effectué, il ne vous reste plus qu’à déclarer vos revenus et charges chaque année au mois d’avril via notre plateforme. Grâce à cela, nous établissons chaque année votre déclaration LMNP, plus connue sous le nom de LIASSE FISCALE.

 

Comment savoir si l’impôt au régime Micro BIC me coûte plus ou moins cher que les honoraires de déclaration au régime Réel Simplifié ?

Ce cas de figure est très rare mais dans le doute, une simulation est possible. Contactez-nous via info@ffors.net

 

Créer une société LMNP, cela implique-t-il des taxes ?

Oui, la CFE : Cotisation Foncière des Entreprises.

Elle doit être payée chaque année en novembre et son montant dépend de la surface de votre bien loué ainsi que de la commune dans laquelle il se situe. Cette taxe doit aussi être payée pour ceux qui choisissent le Régime Micro-Bic.

Pour un appartement de 100 m2, il faut compter en moyenne 150 € par an mais attention, c’est une moyenne.

Certes, la CFE est à payer, mais le gain fiscal total compense largement cette taxe, si l’on compare à la location Non-Meublée.

Vous trouverez plus de détails sur la CFE ici 

 

QUID de la SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) peut être créée si le bien appartient à plusieurs personnes, tels que des frères et sœurs. Dans ce cas, si le bien est loué en meublé, la SCI sera soumise à l’impôt sur les sociétés et ne sera pas à déclarer en France dans la déclaration d’impôt sur les revenus, ni même en Suisse dans la déclaration de Quasi-Résident. Attention toutefois au montant de l’impôt sur les sociétés ainsi qu’aux frais de successions. Vous trouverez des renseignements concernant l’imposition des SCI de location meublé ici .

 

Et si je suis résident Suisse ?

C’est le même principe que pour un frontalier du canton de Genève. Seul le résultat net fiscal imposable est à déclarer. Attention toutefois, contrairement aux frontaliers qui effectuent une rectification Quasi-Résident, un résident Suisse est aussi soumis à l’impôt sur la fortune sur ce bien.

 

Conclusion :

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, privilégiez la location meublée car cela vous permet la plupart du temps de ne pas payer d’impôt sur le revenu en France et de continuer à bénéficier du statut de Quasi-Résident en Suisse.

 

* Les frais en rouge sont aussi déductibles de la rectification standard jusqu’aux revenus de 2020 mais ne le seront plus que via la rectification Quasi-Résident dès les revenus de 2021.

** Valeur locative BRUTE : Elle est inscrite au verso de votre taxe d’habitation, dans le tableau. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, ce montant est considéré comme un revenu annuel en € et rentre en compte dans l’éligibilité des 90 % pour le statut de Quasi-Résident.