Mettre vos biens immobiliers en location tout en conservant le statut de Quasi-Résident, c’est possible pour les frontaliers du canton de Genève.
Pour les frontaliers des autres cantons, qui ne sont pas concernés par le statut de quasi-résident les explications qui vont suivre vont également vous intéresser.
Quel est la problématique avec le Quasi-Résident ?
Le statut de Quasi-Résident est ouvert aux frontaliers du canton de Genève et leur permet de pouvoir rectifier leur impôt prélevé à la source en déclarant leurs frais réels (3ème pilier, frais de garde d’enfants, pension alimentaire versée*, frais de propriété, frais de LAMal / CNTFS, frais de mutuelle, intérêts de crédit, travaux, etc.).
Cela permet à un grand nombre de frontaliers du canton de Genève de récupérer chaque année une somme d’impôt plus importante que s’ils demandaient une rectification d’impôt classique.
La seule règle, pour être éligible au statut de Quasi-Résident, c’est d’avoir au minimum 90% des revenus du foyer fiscal qui soient imposables en Suisse, tels que les revenus du canton de Genève.
Vous trouverez plus d’information sur le Quasi-Résident sur notre page dédiée
C’est cette règle des 90% qui pose un problème aux frontaliers qui souhaitent investir dans l’immobilier en France, et ils sont nombreux. La peur de perdre l’avantage fiscal du Quasi-Résident les freine.
En effet, dès qu’un appartement est mis en location, les revenus perçus sont souvent supérieurs à 10% du salaire :
- Exemple (taux de change 1 CHF = 0,9€) : Un frontalier qui loue son bien 600 € par mois et qui perçoit un salaire de 6000 CHF BRUT par mois se retrouve alors avec 90% exactement de son revenu imposable en Suisse.
- En effet, 6000 CHF x 0,9 = 5400 €.
- Revenu total du frontalier : 600 € + 5400 € soit 6000 €. Les 600 € de revenus locatifs comblent déjà le maximum de 10% autorisé.
De plus. Cet exemple ne tient même pas compte de la valeur locative brute** de la résidence principale du frontalier.
Quelle est la solution ?
M.A.J du 28.10.2022: Si vous louez en meublé en nom propre (régime LMNP), les revenus bruts encaissés rentrent dans le calcul du taux d’éligibilité. Il faut donc impérativement passer par une SCI pour ne pas risquer d’être en dessous des 90%.
Il faut que les revenus locatifs perçus ne rentrent pas en compte dans l’éligibilité au statut de Quasi-Résident. C’est le cas si ces revenus locatifs proviennent de la location via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui est en général le cas pour les locations meublées.
La SCI doit être enregistrée par un notaire. Ces revenus ne seront pas à déclarer dans le dossier de Quasi-résident (QR). Seuls les dividendes éventuels que vous pourriez vous verser certaines années via cette SCI devront être déclarés. Ces derniers sont imposables en France et rentreront en compte dans l’éligibilité du taux pour le QR.
Vous trouverez plus d’informations ci dessous concernant la SCI.
Comment louer un bien en meublé ?
Pour louer un bien en meublé, il suffit de faire signer un bail de location meublée au locataire et de meubler votre bien avec le minimum de meubles légal.
Quel est l’intérêt en France de la location meublée ?
Peu importe le canton Suisse dans lequel vous travaillez (même Genève), si vous louez un bien en Nu (non meublé) ou un bien en meublé au Micro-Bic, vous allez payer des impôts sur ce bien.
De plus, si vous êtes soumis au CNTFS, vos cotisations vont augmenter.
En revanche, si vous louez en Meublé LMNP au régime Réel Simplifié ou via une SCI à l’IS, vous ne payez pas d’impôt en France (car votre résultat net fiscal imposable est de 0 € la plupart du temps) et vos cotisations CNTFS n’augmentent pas.
Combien coûte la déclaration en en LMNP au régime réel simplifié ?
- 349 CHF par an en passant par FFORS.NET (499 CHF la première année).
- 300 € à 1500 € par an en passant par un expert-comptable en France.
Comment cela fonctionne-t-il pour la déclaration en LMNP ?
Il faut enregistrer votre activité auprès du Greffe du tribunal de commerce pour chaque nouveau bien loué en meublé (nous pouvons nous en charger pour 50 CHF TTC par bien). C’est via cet enregistrement que vous choisissez le régime d’imposition : Micro BIC ou Réel Simplifié
Une fois cet enregistrement effectué, il ne vous reste plus qu’à déclarer vos revenus et charges chaque année au mois d’avril via notre plateforme. Grâce à cela, nous établissons chaque année votre déclaration LMNP, plus connue sous le nom de LIASSE FISCALE.
Comment savoir si l’impôt au régime Micro BIC me coûte plus ou moins cher que les honoraires de déclaration au régime Réel Simplifié ?
Ce cas de figure est très rare mais dans le doute, une simulation est possible. Contactez-nous via info@ffors.net
Créer une activité de location meublée, cela implique-t-il des taxes ?
Oui, la CFE : Cotisation Foncière des Entreprises.
Elle doit être payée chaque année en novembre et son montant dépend de la surface de votre bien loué ainsi que de la commune dans laquelle il se situe. Cette taxe doit aussi être payée pour ceux qui choisissent le Régime Micro-Bic.
Pour un appartement de 100 m2, il faut compter en moyenne 200 € par an mais attention, c’est une moyenne.
Certes, la CFE est à payer, mais le gain fiscal total compense largement cette taxe, si l’on compare à la location Non-Meublée.
Vous trouverez plus de détails sur la CFE ici
Combien coûte la déclaration en SCI chez FFORS.NET ?
Nous ne nous chargeons pas des déclarations des SCI, nous vous conseillons de voir avec votre notaire ou un expert comptable français affilié.
Comment fonctionne la SCI ?
Une société civile immobilière (SCI) peut être créée si le bien appartient à plusieurs personnes, tels que des frères et sœurs. Dans ce cas, si le bien est loué en meublé, la SCI sera soumise à l’impôt sur les sociétés et ne sera pas à déclarer en France dans la déclaration d’impôt sur les revenus, ni même en Suisse dans la déclaration de Quasi-Résident (sauf les dividendes éventuellement versés). Attention toutefois au montant de l’impôt sur les sociétés ainsi qu’aux frais de successions. Vous trouverez des renseignements concernant l’imposition des SCI de location meublé ici .
Et si je suis résident Suisse ?
C’est le même principe que pour un frontalier du canton de Genève. Seul le résultat net fiscal imposable est à déclarer. Attention toutefois, contrairement aux frontaliers qui effectuent une rectification Quasi-Résident, un résident Suisse est aussi soumis à l’impôt sur la fortune sur ce bien. De plus, les loyers encaissés chaque année ne pourront pas dépasser 23000 € en LMNP, sous peine de passer sous un statut LMP. Cela vaut uniquement pour les non-résidents fiscaux français. Aucune limite de revenus en SCI en revanche.
Conclusion :
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier et travaillez dans le canton de Genève, privilégiez la location meublée en SCI car cela vous permet la plupart du temps de ne pas payer d’impôt sur le revenu en France et de continuer à bénéficier du statut de Quasi-Résident en Suisse. Si vous n’êtes pas imposé en Suisse (frontaliers du canton de Vaud par exemple), vous avez le choix entre une SCI et un statut LMNP.
* Les frais en rouge étaient aussi déductibles de la rectification standard jusqu’aux revenus de 2020 mais ne le sont plus que via la rectification Quasi-Résident depuis les revenus de 2021.
** Valeur locative BRUTE : Elle est inscrite au verso de votre taxe d’habitation, dans le tableau. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, ce montant est considéré comme un revenu annuel en € et rentre en compte dans l’éligibilité des 90 % pour le statut de Quasi-Résident.
